临近年末，多城土地供应迎来集中放量。
11 月 13 日，武汉年内最大规模的一场土拍落槌，当日成交 10 宗涉宅用地。其中，位于光谷关山大道一宗涉宅用地经过 114 轮竞价，由绿城以溢价率 62.27% 夺得，创下 2021 年 7 月以来武汉住宅用地溢价率新高。
11 月 11 日— 13 日，南京连续举行三场土拍，累计成交 23 宗涉宅用地。11 月 10 日— 13 日，成都也举行了三场土拍，共成交 6 宗涉宅用地；在此之前半个月里，成都已累计成交 60 余宗涉宅用地。
据中指研究院监测，截至 11 月 13 日，重点 40 城待拍涉宅用地中，北京涉及金额约 86 亿元；苏州、南京涉及金额均接近 80 亿元，宗数均在 20 宗以上；重庆待拍地块 31 宗，涉及金额约 51 亿元。
" 整体看，当前供应储备仍能对年末土地成交形成一定支撑，各城市供地规模和结构有所差异，后续成交表现或进一步分化。" 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向《每日经济新闻》记者（以下简称 " 每经记者 "）分析称。
多城土拍进入 " 小高潮 "
进入 11 月，包括苏州、成都、南京等在内的多个城市土拍市场进入了 " 小高潮 "。
以南京为例，11 月 11 日，南京迎来 5 宗涉宅用地出让，总土地出让面积 213735.20 平方米，总起始价 35.39 亿元，最终 4 宗地块以底价成交、1 宗溢价成交，共收金 35.63 亿元；11 月 12 日，南京又迎来 4 宗涉宅用地出让，总土地出让面积 75542.94 平方米，结果 4 宗地块均底价成交，共收金 21.85 亿元；11 月 13 日，南京再迎来 14 宗涉宅用地出让，总土地出让面积 525450.28 平方米，最终 14 宗地块顺利成交，共收金 91.64 亿元。这三场土拍累计成交 23 宗涉宅用地，总揽金超 140 亿元。
无独有偶。11 月 10 日— 13 日，成都也举行了三场土拍，共成交 6 宗涉宅用地，总揽金约 48.33 亿元。据每经记者不完全统计，10 月底至 11 月 13 日的半个月里，成都已密集成交超过 60 宗涉宅用地。
在武汉，11 月 10 日，武汉硚口区常码村 K3 项目宅地成功出让，由武汉城建集团以总价 6.80 亿元摘得；11 月 13 日，武汉再次成功出让 10 宗涉宅用地，共收金 46.90 亿元。
进入年底，其他重点城市的土拍市场也同样进入 " 小高潮 "。中指研究院监测显示，11 月四大一线城市北京、上海、广州、深圳均有土地出让安排，二线城市中如杭州、成都、武汉、南京均有多宗宅地出让。上述 8 座城市合计近 116 宗涉宅用地出让，总起始价超过 768 亿元。
中指研究院数据显示，11 月以来（截至 11 月 12 日），全国 300 城住宅用地成交规划建筑面积 2292 万平方米，土地出让金额 926 亿元。其中，一线城市住宅用地成交规划建筑面积 15 万平方米，出让金额 42 亿元；二线城市住宅用地成交规划建筑面积和出让金额分别为 799 万平方米、404 亿元；三四线城市住宅用地成交规划建筑面积和出让金额分别为 1478 万平方米、480 亿元。
从成交结构看，300 城宅地成交的 389 宗住宅用地中，278 宗来自 9 月的公告，占比达 71%；11 月下旬，苏州、南京、重庆等城市仍有多宗地块拍卖。不过，在曹晶晶看来，当前供应储备仍能对年末土地成交形成一定支撑，各城市供地规模和结构有所差异，后续成交表现或进一步分化。
哪些地块高溢价成交？
每经记者梳理发现，近段时间，高溢价地块也在多个城市出现。
11 月 13 日，南京奥南地块经过 113 轮竞价，以溢价率 11.79% 成交；江苏联辰置业经过 307 轮竞价，以 9.79 亿元拿下江宁科学园地块，溢价率达 46.12%；百家湖地块经 184 轮竞价，以溢价率 43.14% 成交。
同日，武汉东湖新技术开发区汽发社区项目地块经过 114 轮竞价，由绿城以总价 14.85 亿元、溢价率 62.27% 竞得。中指研究院华中分院分析师李国政分析称，该地块容积率只有约 2.1、限高 80 米，是关山大道沿线罕见的低密纯宅地；与华中科技大学南门一路之隔，周边有光谷步行街、湖北省中医院光谷院区，还能依托地铁 2 号线与关山大道的交通网络。更根本的因素在于产业和人口：今年 1 — 10 月，光谷住房成交量居武汉全市第一，同比增长 104%。
同样在 11 月 13 日，义乌福田一宗商住地经过 124 轮竞价，由浙江亨达控股以溢价率 96.1% 竞得，这也是本周土拍市场溢价率最高的一宗地块。中指研究院华东大区常务副总高院生分析指出，96% 溢价率 +124 轮竞价，本质不是 " 板块普涨信号 "，而是极小体量、强地段、可确权现金流资产在义乌本土买家手中的稀缺溢价。" 楼面能够破 2 万元，取决于垂直楼单户总价与商户自营、出租模型的承受力，而非普通住宅去化逻辑。"
不过，从更广范围来看，土地市场仍处于低位。据中指研究院数据，11 月以来（截至 11 月 12 日），300 城宅地平均溢价率为 1.87%，成交仍集中在三四线城市，一线城市成交规划建筑面积约 15 万平方米。
而从成交价格来看，中指研究院监测显示，11 月以来，重点城市溢价成交地块中，地块起始价普遍在 10 亿元以下，低总价地块继续受到企业关注。整体看，区位条件、产品空间与资金占用的综合平衡，仍是房企参拍决策的重要依据。
另据普睿数智数据，"8 · 28" 新政之后，整体成交宅地的平均单宗体量有所下行，产生溢价的地块在规模上的收缩趋势更为明显，" 小地块更受追捧、大地块趋于审慎 " 的规模分化格局愈发清晰。在溢价地块上，这一趋势表现得更为显著："8 · 28" 新政前溢价成交地块的平均单宗体量为 6.06 万平方米；"8 · 28" 新政后溢价成交地块的平均单宗体量降至 5.06 万平方米，单宗体量中位数仅 4.37 万平方米，降幅明显高于整体市场水平。
" ‘ 8 · 28 ’新政后房企的加价拿地行为，愈发集中在规模更小的项目上；大体量地块即便区位尚可，也难以撬动市场的竞价热情，更多以底价成交或延期出让收场。" 克而瑞集团联席董事长丁祖昱在一份报告中指出，房企愿意加价的地块具有三类特征：低密、小体量、低总价。" 这些都指向同一件事：把单个项目的资金占用压到可承受的范围内。"
中指研究院数据显示，11 月以来，南京、重庆、济南、荆门、徐州等地继续发布商品住房销售制度改革实施细则，海南以省域为单位跟进，已落地城市（省份）增至 24 个，多数城市规定 8 月 28 日前已公告未出让的地块，2027 年底前仍可按原有预售条件申请预售。
规则一改，回款节点随之后移。普睿数智研究中心按样本城市典型项目测算，现房模式相较期房新增的财务成本约占总地价的 11%；资金占用周期从过去的半年至一年拉长到两年以上。
在曹晶晶看来，后续核心城市优质地块仍有望获得企业关注，但整体市场热度预计维持低位，不同城市、不同板块及不同出让条件地块的成交表现将进一步分化。
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每日经济新闻
