文 / 乐居财经 严明会
承压，是物业行业近两三年听到较多的词条之一。翻开六家 A 股上市物企的今年第三季报，感受会更具体一些：
收入还在涨，钱却没那么好收；利润表上有欢喜也有忧愁，现金流表上则几乎是集体皱眉。
招商积余以 148.52 亿元稳居第一，规模远超其余五家之和。
特发服务、新大正、珠江股份、中天服务增速均在 6% — 7% 区间，步调高度一致。
南都物业营收微降 0.85%，是唯一负增长的一家，但降幅很小，属于正常波动。
营收增长并未同步转化为利润增长。
招商积余营收增长 6.10%，归母净利润却下降 4.29%；新大正营收增长 6.03%，归母净利润下降 2.95%；中天服务营收增长 6.89%，归母净利润下降 4.04%。三家物企呈现典型的 " 增收不增利 "。
单看第三季度，分化同样存在。
招商积余单季营收 50.81 亿元、同比增长 5.08%；珠江股份单季归母净利润增长 37.06%、扣非大增 110.41%，主业改善信号明确；中天服务单季归母净利润增长 81.08%、扣非增长 132.25%，修复明显但体量较小。
南都物业今年前三季度营收微降 0.85%，而归母净利润大增 31.52%，主要靠安邦护卫股价上涨带来的公允价值变动收益，扣非后净利润的增速为 3.13%。
第三单季归母净利润大增 256.71%，同样主要靠安邦护卫股价上涨，扣非反而下降 13.17%。
换句话说，南都物业的利润高增长很大程度上是 " 炒股赚的 "，而非物业主业贡献。
看扣非净利润，各家画面其实都不一样。
珠江股份扣非净利润大增 68.85%，是六家中扣非增速最高的，说明其主营业务盈利能力在改善，归母净利润增速偏低主要受非经常性损益拖累，比如营业外支出增加。
新大正扣非净利润增长 7.21%，高于归母净利润增速，说明其非经常性损益为负，其中营业外支出同比大增 695.67%，主业实际表现好于表观利润。
招商积余扣非净利润下降 0.80%，降幅小于归母净利润的 -4.29%，非经常性损益为正贡献。
中天服务扣非净利润下降 5.53%，降幅大于归母净利润，非经常性损益为正贡献（理财收益等），主业盈利能力有所弱化。
六家企业中，四家经营活动现金流净额为负。物企面对甲方、尤其是非住宅项目的机构客户，结算周期拉长，回款压力是行业现象。
招商积余规模较大，经营现金流净流出 17.80 亿元，其解释称四季度将集中开展应收账款年终清收。
中天服务体量最小，经营现金流净流出 0.23 亿元但同比收窄 51.82%。
新大正经营现金流净流出 1.04 亿元，货币资金从年初的 5.42 亿元降至 2.44 亿元，降幅 55.11%，其解释称主要因支付年终奖、并购投资及理财投资支出。
唯一经营现金流为正的是特发服务，但净额也从上年同期的 0.66 亿元降至 0.38 亿元，降幅 41.72%，其解释称 " 主要系销售回款减少 "。
六家 A 股物企的三季报，勾勒出一幅 " 规模仍在扩张、盈利分化加剧、回款压力凸显 " 的图景。既有压力，也有底气；既有分化，也有共识——把主业做扎实，把现金管好。
物业行业从来不是一门赚快钱的生意，而是一门考验耐心和管理的长跑。眼下，正是行业从规模驱动转向质量驱动的关键阶段。
四季度是物企传统的回款旺季，也是检验各家清收成色的关键窗口。谁能把应收账款收回来、把现金流稳住，谁就能在下一轮竞争中占据主动。
