9 月 29 日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95 号）。根据通知，自 2026 年 10 月 1 日起，对使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭，财政部门按贷款本金给予年化 1 个百分点、期限不超过 5 年的贴息，单户可享受贴息的贷款规模上限 100 万元，实施期限暂定 1 年，贴息资金由中央财政、地方财政分别按 90%、10% 承担。
财联社梳理广发证券、中金公司、中信证券、中国银河、国盛证券、国投证券、中泰证券、国金证券八家机构研报发现，围绕这份文件，卖方的讨论集中在四个问题上：减了多少、财政掏多少、谁受益、能不能改变房价预期。
减负几何？
各家对 " 降了多少 " 的测算口径不同，但结论方向一致。
广发证券宏观团队测算，以有关部门披露的 "100 万元房贷累计少付近 5 万元 " 倒推，30 年期商贷利率将从 3.1% 左右降至 2.8% — 2.9%，" 相当于定向降息 20-30BP"，与百城住宅租金收益率差值缩减至 35-45BP。
中金公司按央行披露的 2026 年 7 月个人住房新发放贷款加权平均利率约 3.1% 计算，贴息后房贷利率 " 能够降至 2% 左右 "。
中信证券以 2026 年二季度新发放个人住房贷款加权平均利率 3.05% 测算，贴息后符合条件的首套房贷实际利率约 2.05%，" 低于个人住房公积金贷款利率约 55BP"（5 年期以上公积金贷款利率为 2.6%）。
银河证券给出了更直观的口径：100 万元贷款月供少付约 830 元、最多累计少付近 5 万元，" 月供能否承受，比首付和总价更容易成为‘买与不买’的分界 "，对进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人、城镇工薪家庭而言尤其如此。
值得注意的是，政策对新房与二手房一视同仁。中信证券提示，2026 年 1 — 8 月我国二手房成交面积已超过新房，" 购房补贴涵盖二手房有利于激活置换链条，活跃整体市场交易 "。
财政掏多少钱？
这是各家分歧最大的一项。
银河证券测算全年财政贴息补贴规模约 150 亿至 200 亿元，并指出本质是以财政信用撬动金融投放、以有限支出换取需求侧的时间窗口。
中金公司估算财政首年补贴约 180 亿元 / 年，影响贷款额度约 1.8 万亿元，约占年度贷款投放体量近四成。
中信证券指出的口径明显更大：按 2025 年全国新建住宅和二手住宅约 14 万亿元总销售额、贷款占比 60% 推算，年新增按揭约 8.4 万亿元，对应财政资金 840 亿元 / 年；不过该组强调，受面积、价格限制及单户上限约束，" 实际所需财政资金将明显少于这一测算额度 "。
国投证券则强调，贴息资金中央与地方按 90%、10% 分担、总规模不设上限且据实结算，" 表明财政在资金保障上留有充分弹性 "，且与保障房贴息、公积金贷款政策不叠加。
谁受益？三、四线与二线远郊是主力
" 首套、120 平方米以下、150 万元以下。" 三重门槛，基本划定了受益版图。
中信证券按 1-8 月全国新建商品房均价约 9516 元 / 平方米测算，120 平方米住房总价约 114 万元，" 处于贴息门槛之内 "；中西部均价 6600-6900 元 / 平方米，120 平方米户型约 80 万— 83 万元，适配度更高。中信证券则据此给出了交易层面的判断：" 预计四季度我国地产销售将出现回暖，尤其是低线城市。"
中金公司估算：超高能级城市约 2% 新房和 14% 二手房符合，高能级城市约 25% 新房和 60% 二手房符合，中低能级城市约 50% 新房和 70% 二手房符合。国金证券援引第三方数据库对 85 城样本统计称，符合条件小区占比约 60.7%，对应成交套数占比 63.4%、金额占比 32.5%；一线、二线、三、四线受益小区占比约 15%、65%、75%。
银河证券的措辞更为直白：三重条件意味着财政资金 " 精准导向了三、四线城市的主力盘、二线城市的远郊盘这一类最普通的房源，而这类房源恰恰是本轮库存中最难消化的部分 "。中信证券宏观组则预计，" 四季度我国地产销售将出现回暖，尤其是低线城市 "。
贴息后房贷负担逼近甚至低于租金
多家机构把贴息放在 " 月供—租金 " 的比价框架里审视。
中泰证券指出，2026 年 8 月全国新发放个人房贷加权平均利率 3.1%，贴息后前 5 年实际利率 2.1%；据中原地产数据，同期天津、成都二手房租金回报率为 2.26% 和 1.94%，" 贴息后的房贷利率，和一些城市的二手房租金回报率接近 "。
国金证券观察到，不少二、三线城市租金回报率已处 2.5% — 3%，" 贴息后，不少城市剔除资金成本后的租金相对回报明显改善 "。
中信证券把这层比价上升为周期判断：70 城新房、二手房已分别连续 39 个月、40 个月环比下降，" 房价收入比已经回到十分合理的水平，租金回报率已经明显超过存款利率 "；即便在贴息之前，按 40 年周期房贷计算负担也已局部低于租金——租金超过房贷负担，是房价出现向上拐点的重要标志。
广发证券提示，5 年以上公积金利率 2.6% 与商贷利差约 45BP，属历史较低水平，" 从这一角度看公积金贷款利率已相对偏高 "。
为何是贴息，而不是降息
在商业银行净息差约束下，用财政而非货币口径降成本，是本轮政策的关键。
国金证券指出，当前商业银行净息差仅 1.41%，仍处历史低位，" 在银行净息差约束仍然较强的情况下，财政贴息提供了一条财政主导的降低居民购房成本的新路径 "，相比全面下调 5 年期 LPR，财政贴息的针对性更强，因此 " 本次贴息一定程度上降低了地产继续依赖 5 年期 LPR 降息的必要性 "。
中信证券亦提示，本次贴息由财政出资，" 也避免了以往房贷降息导致银行息差受损的问题 "。
国盛证券认为，政策设计同时兼顾了财政可持续性：仅覆盖一年实施期内新发放的首套住房商业贷款，不涉及存量房贷和公积金贷款，" 有助于将有限财政资金集中用于基本住房需求，避免政策过度惠及高总价住房和投资性需求 "。
国投证券则点出了政策定位的切换：与前期以专项债支持土地储备、收购存量商品房用作保障性住房等供给侧举措不同，本次贴息首次将发力点放在需求侧，且采取财政与货币政策分工协作的方式，财政通过贴息直接降低合格购房者的实际房贷成本，货币金融政策保障银行信贷供给与经办便利。
拐点已至，还是预期引导？
中信证券明确指出，" 当房价已经来到了合理位置，需求侧提振的效果就会比较显著 "，现房销售改革大幅降低了交付风险并限制了未来供给增长，需求提振又令月供可能明显低于租金，" 从而推动房地产市场从量变走向质变，终结超过六年的房价下跌周期 "。中信证券将政策脉络概括为 " 从 828 到 929，从供给侧改革到提振需求 "，并提示刚需直接受益、改善性需求间接受益，改善家庭卖出的房屋可能符合贴息要求，" 阶梯式改善的可能性也就明显提升了 "。
不过中信证券也提示了开发商侧的时滞：" 受回款速度放缓的影响，大多数发展商可能会在 2026 年四季度经历一个资金链更紧的阶段 "，且 " 即便房价回暖，土地价格的上涨幅度也可能十分有限 "，传统的以量驱动的地产产业链逻辑难以成立。同时，中信证券还提示了后续政策空间，根据国常会表述，后续 " 降低公积金贷款利率、购房利息抵个税、进一步降低交易税费、更大力度收购存量商品房和存量土地等均存在空间 "。
更多机构持谨慎态度。
国投证券认为，" 对高能级城市更多体现为预期引导 "。中金公司地产组判断，高能级城市中供给侧出清进程较快的城市叠加政策利好，供需结构和房价预期更易于出现积极变化；而超高能级城市由于覆盖群体有限，高库存城市和中低能级城市由于供需结构和房价预期仍有压力，" 房价预期受政策影响程度略弱于前者 "。
中金公司的提示更为根本：" 房地产市场复苏既需要刚需释放，也需要投资性需求改善，未来房价走势将是更重要变量。"
银河证券概括或可作为共识：" 政策先实施一年、资金据实结算、总量不设上限，本质是以财政信用撬动金融投放、以有限支出换取需求侧的时间窗口。"
