文 | 好望角
荷兰服装零售商 Zeeman 在阿尔芬的配送中心，遇到过一个难题。
配送中心装上新的自动化订单拣选系统之后，用电需求超出了现有电网接入所能承受的上限。
在荷兰不少电网拥堵地区，申请新的用电容量或扩大现有容量，往往意味着进入等待名单。2026 年 4 月，等待新增或扩大用电容量的大型企业和机构约有 1.5 万家；到年中，这一数字进一步升至 15,498 家。
另外，排队优先照顾能够缓解电网拥堵的项目，其次是急救医疗、警察、消防和国防等安全功能，再次是住房、教育、供热等基本需求。普通商业仓库通常不属于优先类别，需要排在这些项目之后。
有些地区的等待时间已经超过十年。在迪门分区电网，约 150 宗阿姆斯特丹客户申请受到建设进度调整影响，预计脱离等待名单的时间由 2036 年第四季度推迟到 2037 年底。
Zeeman 最后找到了别的办法。其阿尔芬配送中心采用容量限制合同，并配套安装电池：电网不拥堵时，配送中心可以使用更高容量；需要削减负荷时，电池为自动化设备补电。
电池由 EcoPowerCell 持有，Zeeman 无需购买或租赁；电池闲置时由运营方参与能源市场交易，相关收益帮助分担系统的融资成本。配送中心因此能够在不等待常规电网扩容的情况下继续推进自动化和扩张。
这个事情其实折射出欧洲物流地产正在发生的变化。
7 月，CBRE 发布《2026 年欧洲物流租户调查》。调查覆盖 109 家欧洲大型仓储使用企业，CBRE 据此估计，欧洲已使用的仓储存量中，每年约 3% 面临功能性过时风险，约合 1200 万平方米。这些仓库大多位置良好、结构完好，问题出在它们跟不上新的经营方式。
最突出的短板是电。调查显示，超过 44% 的大型仓储使用者把电力供应列为选址的重要因素，比例是四年前的两倍以上。
01 仓库的用电量翻了几倍
一座传统仓库的用电逻辑比较简单，照明、通风、叉车充电。
现在的情况是全都电气化了。CBRE 在 9 月的研究中把新增用电归为三类：自动化拣选和分拣系统、配送车队的充电设施、温控仓储，三者都依赖稳定充足的电力。
不同类型仓库的用电差距非常大。英国一家公用设施咨询公司给出的经验值是，普通常温仓库每 1 万平方英尺需要 5 至 15 千伏安，自动化履约中心需要 50 至 150 千伏安，冷库需要 100 至 300 千伏安，电动车队场站可能达到 100 至 500 千伏安。
同样面积，自动化仓库的用电是普通仓库的十倍左右。一个过去只需要 1 兆伏安的场地，全面电气化之后可能需要 5 至 8 兆伏安。
物流企业对自动化的需求还在上升。CBRE 研究员透露，73% 的租户希望下一个仓库达到 Level 2 以上的自动化水平。
更大的变量是电动卡车。ICCT 和弗劳恩霍夫研究所测算，在政策友好的情景下，欧洲电动卡车的充电需求 2035 年将达到约 100 太瓦时，2045 年约 200 太瓦时，大部分发生在场站，并集中在少数物流热点地区。
物流园因此要兼做车队的充电站。卡点在电网接入，一个兆瓦级充电站拿到电网接入审批的时间，往往比建完整个充电站还长。
欧洲的卡车电动化才刚刚开始。电动重卡在中国已占重卡新车销量的 28%，在欧洲中重卡销量中只占约 3%。欧洲仓库眼下感受到的电力压力，只是这轮电气化的开头。
Savills 在 10 月的调查给出了更直接的数字：89% 的相关受访企业预计未来三年用电需求增加，26% 已经感到现有仓库供电不足。
02 数据中心更 " 会用电 "
仓库缺电的同时，数据中心也在找电。两者需要的条件高度重合：大块工业用地、靠近城市、充足的电力。
物流地产商最先感受到这种竞争，因为他们手里正好有通电的土地。
英国最大的物流地产商 SEGRO，手里有超过 2.5 吉瓦的通电土地储备。在今年 7 月的半年报中，SEGRO 列出了两组潜在租金：在土地储备上开发工业物流项目，潜在租金 3.13 亿英镑；利用 1.4 吉伏安电力开发数据中心，潜在租金 4.64 亿英镑。
全球最大的物流地产商 Prologis 走得更远。2026 年前九个月，Prologis 39 亿美元的开发启动额中，21 亿美元投向了数据中心项目。
其电力储备管线达到约 5.8 吉瓦，按毛坯交付计算约有 170 亿美元开发潜力，按交钥匙交付最高可达 870 亿美元。
今年夏天，这两家公司走到了一起。6 月，Prologis 向 SEGRO 提出收购，彭博将这笔交易定性为押注英国数据中心。SEGRO 董事会起初拒绝，8 月接受了约 140 亿英镑的股票加现金方案，交易预计在 2027 年上半年完成。最终报价较 SEGRO 调整后每股净资产溢价 14%，较报价前一天的股价溢价 39%。
市场为 SEGRO 账面资产之外多付的钱，很大一部分对应的是它在伦敦周边拿到的电。
一个直觉性的判断是，数据中心出价更高，把仓库挤了出去。折算一下会发现，情况要复杂一些。
按 SEGRO 的数据，数据中心每兆伏安电力对应的年潜在租金约 33 万英镑。
仓库一侧可以做个粗略估算。Knight Frank 数据显示，伦敦东南部的 Basildon 今年三季度优质仓库租金为每平方英尺 14.50 英镑。一座 50 万平方英尺的自动化大仓，年租金约 725 万英镑，按 5 至 10 兆伏安的用电计算，每兆伏安对应 73 万至 145 万英镑。伦敦西部 5 万平方英尺以上仓库的优质租金达到每平方英尺 29.50 英镑，那里的自动化仓库，每兆伏安对应的租金可能是数据中心的十倍左右。
按每兆伏安算，仓库付的租金更高。
数据中心的优势在别处：它能一次用完大量的电。
SEGRO 在伦敦 Park Royal 开发的首个全配置数据中心，进线电力为 70 兆伏安。按每座大型自动化仓库 5 至 10 兆伏安计算，这相当于 7 到 14 座大仓的总用电，占地却小得多。
SEGRO 那 1.4 吉伏安电力，如果全部交给仓库，需要一两百座大型自动化仓库才能用完，没有哪家地产商有这么多土地。这些电只能通过数据中心变现。数据中心赢的是每公顷土地的租金。
物流企业被挤压的环节，因此集中在变电站附近的地块和电网排队的名额上。在荷兰这样的排队体系里，一个数据中心申请几十兆伏安，就占掉了一批仓库的位置。
仓库付得起电价，用不完电；数据中心用得完电。这是两类资产在欧洲电网面前的根本差别。
数据中心的扩张也有阻力。Prologis 首席执行官承认，社会对数据中心日益增长的负面情绪是一项风险。但在可见的几年里，大容量的电网接入点会继续流向数据中心。
03 能效法规给老仓库加压
老仓库还要面对欧盟的能效法规。
根据修订后的《建筑能效指令》，各成员国要以 2020 年的建筑能耗排序设定门槛，确保能效最差的 16% 非住宅建筑面积在 2030 年前达标，2033 年扩大到 26%。这项指令的成员国转化期限是 2026 年 5 月 29 日。
仓库属于非住宅建筑。达不到门槛的物业要么投入改造，要么在出租和融资中面临更多限制，资产估值会提前反映这部分成本。
这里有一个值得注意的矛盾。自动化、冷链和车队充电都在推高单位面积的用电量，一座仓库越现代化，在能耗排名上的压力可能越大。
业主的应对办法是在屋顶装光伏、配储能，用自发电抵消一部分能耗，同时缓解电网接入不足。仓库业主的业务正在从出租空间延伸到管理电力。
04 物流企业学会了省着用电
电网扩容需要十年，物流企业等不起，于是开始想别的办法。
荷兰监管机构给出了一个选项。2024 年 1 月起，荷兰拥堵地区的大用户可以签订非固定容量合同，电网有余量时才保障供电，作为交换，接入费用可以打五折左右。
这类合同对物流企业尤其合适，因为卡车充电可以挪到夜间。荷兰交通部委托 CE Delft 做的研究发现，智能充电、非固定容量合同和电池组合使用，可以让物流企业在不增加固定接入容量的前提下完成全面电动化。
储能是第二个办法，Zeeman 的案例就是典型。业内的思路是削平用电高峰，让仓库保持在合同容量之内，避免罚款，也避免排队扩容。
第三个办法是共享。比利时已有园区尝试让多家企业各自保留物理接入，但共同管理一个总容量池。
英国的做法更直接。Wernick 的报告显示，由于电网接入延迟或分期到位，许多英国仓库在调试和运营初期仍依赖临时电源。
这些办法有一个共同点：物流企业不再只问电网要电，开始自己管理用电曲线。业内人士的判断是，仓库正在从被动的用电户，变成能够管理、储存和调度电力的能源节点。
05 2027 年，好仓库大概率会涨价
欧洲物流地产的供需关系正在转向。
2026 年二季度，欧洲物流净吸纳量首次超过新竣工量，这是 2022 年三季度以来的第一次。整体空置率也出现了这一轮调整以来的首次下降。
新供给在收缩。欧洲物流新开工量已经低于 2022 年峰值的一半，按当前的融资成本，投机性开发项目很少能启动。一个项目从规划到拿到审批通常需要 12 至 18 个月，开发商也越来越把电力供应当作首要选址条件。
Prologis 预计，电力约束和规划壁垒会让欧洲物流空置率在 2026 年降到 5% 以下。
平均租金的变化依然温和。2026 年二季度，欧洲优质仓库租金同比上涨 3.3%，与通胀大致持平。
这组数字背后是两个市场。
Savills 的调查显示，47% 的租户计划在未来一到三年扩大仓储面积，54% 计划退出至少一处现有物业。很多企业在同时做两件事：搬进新仓库，退掉老仓库。
技术要求得不到满足和电力需求得不到满足，已经并列成为租户搬离一栋建筑的原因。通电、高标、适合自动化的仓库被抢着租，老仓库则要靠租金折让留住客户。平均租金 3.3% 的涨幅，是这两股力量对冲之后的结果。
CBRE 判断，欧洲部分市场的租户议价优势可以延续到 2027 年，之后市场力量会逐步向业主倾斜。到那时，好仓库和老仓库之间的价差会进一步拉开。
欧洲的仓库面积依然充足，空置和短缺会长期并存。
过去十年，物流企业比的是谁离高速公路更近、谁离消费者更近。接下来，比的是谁能接到电，以及谁能把有限的电用好。
