一个接一个地干。
招商蛇口在北京稳扎稳打，做一成一。
10 月 19 日，招商兴宸揽阅拿到了预售证。一个半月前，招商湖映天青开盘，首开当天，296 套售罄。
一个在大兴区黄村，一个在通州区九棵树。
它们都是刚改定位。
但，有件事情容易被搞混：兴宸揽阅是卖期房，还是现房？
答案是：老规矩，走预售路线。
它是 7 月 22 日拿地的，属于地产新政里的在途项目，预售不受影响；只是要在竣工备案后，方可发放个人住房按揭贷款。
个贷回款速度变了，很考验房企的定价策略。
有关这一点，已藏在兴宸揽阅的一房一价表里。
预售新信号
兴宸揽阅全盘 367 套，本次除了 4，其余 9 栋楼全部取证，共 354 套房源。
它有一个非常特殊的点：
每个楼栋无论楼上楼下，还是顶楼和一层，备案均价统一为 5.6万元 /平米。
一般而言，北京新盘的预售证，相当于 " 一房一价 "。通常是一栋楼一个均价、一层一个台阶。
比如，1 层最便宜，中间层每层每平米加几百块，顶层再折回去一点。
但，招商蛇口不走寻常路，兴宸揽阅 354 套，全是整数一口价。
花姐称之为：一盘一价。
招商蛇口为什么这么干？
首先，备案制度允许一口价，并不强制设置层差。一房一价要求的是逐套申报，并没有要求每套价格必须不同，所以技术上合法。
其次，开发商有自己的深度考量。
花姐推测，招商蛇口的目的只有一个：让实际定价更加灵活。
这宗地的楼面价约 2 万元 / 平米——摊上商业后为 2.22 万元 / 平米，备案均价 5.6 万元 / 平米，中间留足了空间。
拿海淀的瑜海澐颂举例：
海开控股把它分成七个阶梯式折扣，首付 25%、94 折；全款、86 折。一高一低，相差 8 个百分点。
瑜海澐颂的这个策略，为新政后北京楼盘销售政策，打了一个样板。
反观兴宸揽阅，清一色的定价，大概率是为了接下来灵活定价，埋下了伏笔。
从传统的一房一价，到兴宸揽阅的一盘一价，也昭示着新规则下，北京楼市预售制度，出现了新的信号。
兴宸揽阅将它的预售单价整体熨平之后，总价就只跟面积走。
按着预售信息，它的总价段，是这么分布的：
1、47 至 50 平米，首层小户 5 套，占比 1.4%，预售总价 268-278 万元；
2、68 至 72 平米三居，135 套，占比 38.1%，预售总价 379-403 万元；
3、83 至 90 平米三居， 50 套，占比 14.1%，预售总价 467-503 万元；
4、101 至 106 平米三居 ，124 套，占比 35.0%，预售总价 568-584 万元；
5、112 至 113 平米四居，40 套，占比 11.3%，预售总价 631-633 万元。
71 平和 102 平两个主力段位户型，加起来占了 73%。
最贵的一套和最便宜的一套，差 365.6 万元。
1.81 平米、6.93 平米、3.70 平米，全在 1 层，预售总价 270万元上下，是全盘最低门槛。
同列 2 层以上是 71 平米三居 . 首层缩水 20 平米，花姐推测是门厅、设备用房占了证载面积，具体以案场户型图为准。
当然了，这个总价段依然只是预售参考价。实际价格，依然关在魔盒里。
在大兴楼市，能和兴宸揽阅对标的，是同板块的绿城朗月。
2026 年 7 月 24 日，朗月和风一次性取证 388 套，8 月 22 日首开，截至 10 月 20 日，网签 107套，成交均价 4.51 万元 / 平米。
这 107 套网签拆开看，会得到很多信息。
花姐把朗月和风 388 套房源，按面积段分成五档，逐段对网签：
1、86 至 90 平米、供应 84 套、网签 12 套，去化率 14.3%；
2、91 至 96 平米、供应 69 套、网签 5 套、去化率 7.2%；
3、104 至 107 平米、供应 199 套、网签 73 套、去化率 36.7%；
4、111 至 113 平米、供应 4 套、网签 2 套、去化率 50.0%；
5、125 至 127 平米、供应套 32 套、网签 15 套、去化率 46.9%
综合起来，朗月和风拿证三个月，网签率 27.6%，整体的折扣在 84.4%。
如果照此计算，兴宸揽阅的成交中枢价格，约在 4.8万元 /平米左右。
毕竟，兴宸揽阅有它的独特之处：地下通道直连 4 号线黄村火车站，南向还有通面花池。
花姐点评：
备案价是开发商的底气，成交价才是购房者的行情。
招商蛇口敢把 354 套房源的价格，熨成一张价签，是地产新政下冒出的新现象。
对于购房人来说，原来按照一房一价表去买房的逻辑，已经失效了。
开发商不公布定价表单，是没法推算出价格的。
那张表，成了绝密文件。
在新时代的地产营销策略上，招商蛇口又一次领先了。
