新房抢跑，击穿底价了

有时候 buff 叠满了，降价是 " 生存优先 " 的必然结果。

市场很诚实

深圳的市场，若是在新房以及次新房扎堆的地方，市场内部调整都会相对剧烈。

上一个这样的版块是南山的赤湾，最近的一个版块是龙华中心。

最近（1 月 30 日）位于龙华中心板块的金地启曜府取证预售。

一般而言，普通新房项目有预售，不是什么重点，重点是开盘价如何。

603 套 93~130 平户型，备案均价约 51000 元 /㎡，单价区间约 4.48 万— 5.67 万 /㎡，总价区间约 436 万～734 万。

这个价格，可以说是龙华中心板块新房的滑铁卢。

因为已经到了龙华新房开盘价的历史新低。

究竟有多低？

拉一把过去的新房价就知道了。

估计整个市场都想象不到，2019 年 431 万只能买到约 78 平的户型，如今金地启曜府的最低总价户型 98 平只需要 436 万，这还未算上开盘折扣。

若算上正常的开盘折扣，这就意味着 4 年前的价格，在当下能多买十多平米的空间。

就问这个价格，感人不感人。

要知道，就连 2019 年开盘的华盛珑悦花园均价即使算上折扣优惠，也还是比金地启曜府高一截——

1788 套约 89-383㎡住宅，均价 6.75 万 /㎡（包含精装），最低单价 6.1 万 /㎡，最高单价 10 万 /㎡，总价 555 万— 3795 万 / 套，开盘诚意登记 20 万则 99 折。

这还是 2019 年的新房开盘价格。

这对整个龙华中心板块而言，金地启曜府的开盘，不仅代表区域板块的摸底，也意味着龙华中心板块的天花板被压了下来。

相比曾经的市场高峰阶段，新房的调整价格幅度达到了 32.63%。

一方面源于，龙华中心的扎堆高供应，从 2018 年的宝泰雅苑到 2026 年的金地启曜府将近 8 年的时间，这 15 个项目就累计供应了 10402 套住宅。

这样的体量，让整个龙华中心都成为这些年市场的话题榜。

经过这些年的供应，整个龙华中心板块的市场，随着市场的变化，迎来了结构性调整，也让龙华的新房陷入两难。

另一方面，作为福田、龙华核心区域外溢的板块，市场的实际估价水平一直都不算高，从二手房挂盘情况可以看到，金地启曜府附近的二手次新房整体水平维持在 5 万— 6.5 万 /㎡。

2023 年以及 2024 年分别推售两次的鸿荣源尚云花园去年 12 月 31 日交一套约 89.57 平的三室两厅低楼层。

挂盘 169 天，挂盘报价 460 万，成交总价约 440 万，折合单价约 4.91 万 /㎡；

去年 10 月也成交一套约 88.78 平的三室两厅低楼层，成交总价约 452 万，折合单价约 5.09 万 / 平。

比如 2022 年分别两次推售的卓越和奕府，去年 11 月 24 日一期成交一套约 111.15 平的三室两厅低楼层，挂盘 82 天，挂盘报价 536 万，成交总价约 512 万，折合单价约 4.61 万 / 平；

去年 12 月 6 日又成交一套约 113 平的四室两厅高楼层，挂盘 33 天，挂盘报价 630 万，成交总价约 550 万，折合单价约 4.86 万 / 平。

再看龙华中心压舱石般的壹城中心，是整个龙华中心航母级的大社区，共计约 350 万平方米，经过市场调整后，也蒙上一层阴霾。

去年 6 月 9 日壹城中心十区成交一套约 93.75 平的三室两厅高楼层，挂盘 65 天，挂盘报价 545 万，成交总价约 518 万，折合单价约 5.52 万 / 平。

去年 7 月 7 日壹成时代花园（壹成中心第二区）成交一套约 93.49 平的三室两厅低楼层，挂盘 281 天，挂盘报价 540 万，成交总价约 528 万，折合单价约 5.65 万 / 平；去年 6 月 20 日也成交过一套约 93.49 平的三室两厅低楼层，挂盘 7 天，挂盘报价 390 万，成交总价约 328 万，折合单价约 4.5 万 /㎡。

而去年 11 月 5 日壹城中心璞誉府成交一套约 142.81 平的五室两厅高楼层，挂盘 233 天，挂盘报价 830 万，成交总价约 778 万，折合单价约 5.45 万 / 平；

去年 10 月 3 日成交一套约 109.46 平的四室两厅中楼层，挂盘 312 天，挂盘报价 598 万，成交总价约 590 万，折合单价约 5.39 万 / 平。

这些成交记录，不仅代表了壹城中心独立的区域成交记录，也代表了整个壹城中心市场估价最真实的一面。

并且可以看到，相比曾经的开盘价格，二手房的实际成交价格已经远低于曾经的开盘价。

再加上整个龙华中心的新房，实际过去都采取了高备案价叠加认筹签约高折扣的方式开盘。

比如幸福城臻园，2025 年 7 月开盘，当时备案均价约 6.46 万元 / 平方米，单价区间约 5.71 万— 7.11 万 /㎡，总价区间约 553 万— 1159 万 / 套。

但经过备案价调整后，最新备案均价约 5.49 万 /㎡，总价区间约 469 万～984 万，均价调整幅度约 15%。

所以，在片区同质化竞争白热化，叠加区域以价换量抢跑以及供应高峰，金地启曜府开盘，自然是 " 去化优先 "。

底价的必然结果

金地启曜府，选择卷价格的方式开盘，市场走势及格局是一方面，实际上除了市场的高库存与价格调整压力，更重要的项目本身以及开发集团存在一定的压力。

开发商层面，金地集团资金链承压明显，项目曾经停工，陷入烂尾的风险，整个集团现金流是紧张的 。

项目曾经取名为金地宸峯府，后更名为金地启曜府，曾经陷入停工，并且金地整个集团现金流紧张，急需继续补充现金流。

今年 1 月金地发布业绩公告显示，2025 年归母净利润预亏超 111 亿— 135 亿元，创上市以来最大亏损，销售金额同比暴跌 56.18%。

预亏的理由也说得很清楚了，就是销售规模下降，营收下滑，为了加大去化调整了营销策略，还顺便计提了存货跌价准备和信用损失准备。

而在去年的中期业绩会上，金地集团公开表示，剩余待偿还公开市场债务合计仅约 5.01 亿元，将在 2026 年 3 月初和 4 月初到期偿付。

但更重要的是，项目在整个龙华中心的市场上并不算特别出挑，产品力的短板明显。

一是项目的容积率非常高，容积率达到了 8.59，在深圳控住宅容积率上限的背景下并不讨喜，地面休闲花园小，基本无社区体育活动场地。

其次，项目的居住纯粹性欠缺，1148 套住宅，包含 470 套公共租赁住房。

以及户型设计算不上实质性的新规产品，得房率只有约 76%。

实地交付样板空间可以看到，部分的 130 平户型玄关空间有限，部分户型虽设有玄关，但空间尺度相对较小，需要占用客厅空间。

客厅不仅要容纳鞋柜、客厅功能，还要容纳电视墙以及餐厅功能；

厨房操作空间相对紧凑，尽管采用 U 型厨房设计，但即使是 130 平的户型，厨房实际空间一般；

主卧室及次卧室实际空间飘窗占比不小，导致次卧空间较小；

公卫采用三段式干湿分离设计，由于空间较小可能导致实际使用过程中出现不便。

而龙华中心的市场已经被验证过，唯有低价才能抢到一片空间。

在这样的背景下，自然是回款优先，销售去化的节奏要拉满，以价换量也是市场唯一的出路。

作者 | 飞天小女警