文 / 乐居财经 林振兴
走马上任城建发展新董事长后，齐占峰开始行动了。
8 月 15 日，齐占峰现身公司六楼会议室，主持董事会第二十二次会议。该次会议审议通过了城建发展与关联人合作投资房地产项目的议案。
此次，齐占峰选择的合作伙伴为北京金第房地产开发有限责任公司 ( 简称 " 金第地产 "），它由住总集团持股 90.91%。
住总集团和城建发展是有血缘关系的 " 亲兄弟 "。据了解，住总集团是城建发展控股股东——城建集团的全资子公司。
此次两兄弟联手，要干一件大事——合作投资北京市内房地产项目。
齐占峰这一次出手，还是大手笔。该项目整体支付的地价款，及后续开发建设资金总额度，不超过 55 亿元。
对于城建发展而言，55 亿元确实一个不小的数字。
去年，城建发展由盈转亏，归母净利亏损约 -9.51 亿元；同期，经营现金流净额同比下降 57.5%，至 55.75 亿元。
齐占峰能想到最佳的方案就是——抱团。而且，不排除城建、住总还会联合外部企业合作投资该项目。
同时，他还设置了一个条件，项目公司由城建发展控股。其目的很明显，上位后的齐占峰，必须打响第一炮，做出点成绩给集团看，不辜负集团对他的信任。
毕竟，55 岁的齐占峰是 " 空降 " 至城建发展。他毕业于中国矿业大学企业管理专业，曾任北京市首都公路发展集团总会计师，现任北京城建集团党委常委、总会计师。
六月的最后一天，城建发展前董事长储昭武卸下身上担子，即将年满 60 岁的他，终于正式退休了。
这比他原定离任的时间早了 24 天。
紧接着 7 月 1 日，比储昭武小 7 岁的总经理邹哲，正式代为履行城建发展董事长、法定代表人职责。
按理说，二把手邹哲是董事长的最佳人选。但这次颇为意外，他却被齐占峰 " 截胡 " 了。
齐占峰到位后，便召开了城建发展 2025 年年中工作会，他直言，" 做好过紧日子的准备 "。
对于公司下半年工作，他用了十八字——去库存、强营销、控成本、稳投资、稳运营、强保障。
城建发展和住总要联手在哪个区域拿地，这是外界最为关心的。
8 月 15 日，丰台区岳各庄村 A 区棚户区改造土地开发项目 DC-L01 地块（简称 " 岳各庄地块 "）施工和监理项目发出招标计划，招标人正是城建发展，后期将由其子公司北京城建兴丰房地产开发有限公司（尚未注册成立）作为正式招标人。
项目总建筑面积约 8.98 万㎡，其中地上建面约 5.8 万㎡，地下建面约 3.18 万㎡。其中，施工投资估算 8.3 亿元，监理投资估算 400 万元。
地块未成交，就先发招标计划，眼下早已见怪不怪，朝阳三间房、通州运河八子等，都是如此操作。
提前招标，开发商是要付出真金白银；如果土拍失败，这意味部分费用打水漂。
但对于城建发展而言，这个操作却是活久见。因为在京城地产圈，它是开发进度上的 " 控节奏大师 "。
但为何齐占峰按耐不住，要率先 " 抢跑 "？
因为岳各庄地块，位置确实很香，它位于三环至四环之间，离海淀近，能实现 " 住在丰台、学在海淀 "。
南侧不远处就是北京十一中堂实验学校，今年高中部今年将招收首届学生。
而且，它的地价缝差也很诱人。
岳各庄地块起始价 29 亿元，折合楼面价 5 万元 / 平米。周边老破小居多，大多为经适房、公房。
次新二手房紫辰院的挂牌价约 8.9 万 / 平，保利和光逸境都逼近 10 万 / 平。
所以说，这块地最少会卖到 9 万元 / 平米左右，甚至还有可能冲刺 10 万元 / 平米。
在齐占峰看来，" 要坚持拿地即营销的理念，以销售为龙头，前置营销工作，结合客户定位与产品设计一体化推进，加快产品周转，加速项目去化。"
让我们再具体看看岳各庄地块的具体素质，它规划建面 5.8 万㎡，容积率 2.66，限高 60 米（局部 80 米）。未来，大概率是高层产品。
项目规划设计要求，多层居住建筑应采用坡屋顶形式。建筑设计体现中国特色、古都风韵、时代风貌。
但也有人说，这是一个 Buff 叠加 Bug 的地块。
其一，它不是地铁盘，轨交出行不友好。距离地铁 10 号线六里桥站步行约 2 公里，且距离未来规划的地铁 11 号线青塔站约 800 米。
其二，项目北侧就是北京西站车辆段，或许会有噪音。
其三，地块内配置末端营业网点 1 处约 30 平方米，开闭站 1 处约 300 平方米。
其四，南面有一座 15 层高的塔楼，会让地块退线较大；加上东面和南面的围墙属于靛厂绣园的，改造是个难题；
其五，东面隔着绣园，还有一块巨无霸地块待供，占地 8.84 公顷，地上建面 23.5 万平米，容积率 2.66，上市时间未知。这块地的整体参数，要好于 L01 地块。
9 月 5 日，岳各庄地块就要名花有主了，大概率就是城建发展 " 兜底 "。
毕竟丰台现在的新房供应量，人见人怕，很少有开发商会加价入场了。
眼下，老盘库存 新盘库存，是齐占峰需要直面的两座大山。
6 月 30 日，城建国誉燕园二期朗润取得预售许可证，首批次预证房源为东区 12 栋楼，共 828 套住宅，销售指导价 3.9 万元 /㎡。
距离领取预售证，过去了一个半月；且距离拿地，过去了 14 个月。它还没有正式开盘。
国誉燕园一期共 1788 套住宅，销售指导价 3.9 万 /㎡，2022 年 11 月取证，目前网签 1115 套，去化六成，成交均价 3.3 万 /㎡，约为指导价的 85 折。
二期有 " 好房子 " 设计的户型，对一期产品形成降维打击。指导价相同的前提下，一期剩余的将近 700 套房源该如何去化？
但无论是国誉燕园一期还是二期，最大的问题是，昌平现在新房库存太太太多了。今年它的供应量，会突破 1 万套，堪比丰台。
丰台楼市的惨状，大家都心知肚明，新房各种卷，打价格战。
过去，昌平楼市，全凭海淀、朝阳的外溢购买力支撑。但近一年，海淀、朝阳超大规模土地出让，自身的购买力都不够用了。
这种楼市成交结构，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。
另外，城建在通州的国誉颂，偷面积手段花样百出，送开敞阳台、设备平台、飘窗……直接将 " 前浪们 " 拍死在沙滩上。
但国誉颂也有一些创新点太前卫，竟然成了 " 槽点 "，让买房人直言看不懂。不管小户型还是大户型，主卧里统统没有厕所，甚至一些户型的上厕所动线还特别长。
目前，国誉颂网签共计 154 套，去化率 22%。
此外，城建在海淀的香山樾，也要面对海淀西新项目的围剿，压力不小。
在最近多个项目调研过程中，齐占峰也道明了去化药方，" 实现快周转、快回款，提高项目流速，缩短项目周期 "" 完善重点项目去化方案，拿出针对性、落地性措施 "。
齐占峰是北京城建集团的财务负责人。财务出身的他，也必然会狠抓城建发展的财务。
这家北京老牌国资房企，去年营收规模虽然站上近年最高点，归母净利润却创下新低。
2024 年度报告显示，城建发展实现营收约 254.42 亿元，同比增长 24.94%；归母净利亏损约 -9.51 亿元，同比下降 270.17%，由盈转亏。
报告期内，城建发展经营现金流净额同比下降 57.5%，至 55.75 亿元。
另据年报披露，去年城建发展的房地产开发、租赁和物业管理业务，毛利率同比分别下降 4.19%、0.49%、28.06%，其中，房地产开发的毛利率为 14.1%。
齐占峰肩上的压力很大，他必须把拿地去化和扭亏为盈两手抓。
他也做好了吃苦的准备，跟集团领导喊过狠话，" 面对行业下行压力，必须披荆斩棘、破浪前行 "。
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