作为央企背景保障性租赁住房 REITs 的新实践，该项目通过 " 央企资产 + 专业运营 + 资本市场 " 的组合，盘活存量租赁住房资产，为公募 REITs 服务实体经济、支持保障性租赁住房发展提供新样本。
同时，沪市商业不动产 REITs 迎来上市后首份季报，首批四单产品三季报整体表现稳健：底层资产出租率普遍保持 95% 以上，租金收缴率接近 100%，年化现金流分派率整体处于较高水平。
随着更多优质商业资产接入资本市场，商业不动产 REITs 正为投资者提供分享优质商业资产运营成果、获取稳定分红回报的新选择。
国泰海通中建租赁住房 REIT 上市 募资 13.675 亿元
今日，国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（基金简称：国泰海通中建租赁住房 REIT）在上海证券交易所成功上市。
该基金原始权益人暨运营管理统筹机构为中建资本管理（上海）有限公司，运营管理实施机构为上海中建东孚资产管理有限公司，基金管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司，财务顾问为中国国际金融股份有限公司。
据了解，国泰海通中建租赁住房 REIT 发售价格 2.735 元 / 份，发行份额 5 亿份，募集资金总额约 13.675 亿元，发行认购热度较高。网下询价阶段，网下认购倍数达 145 倍，最终定价落在询价区间 2.322 元 / 份至 2.838 元 / 份的上半段，实现溢价约 6%。公众发售环节，公众投资者有效认购约 175.39 亿份，对应初始公众发售份额 4500 万份，公众认购倍数约 390 倍，最终公众配售比例仅 0.26%。
公开资料显示，该项目底层资产为中建 · 幸孚 + 公寓（上海松江店），总建筑面积 14.3 万平方米，合计提供 2432 套租赁房源，是松江区规模最大的保障性租赁住房项目，也是区域内少有的十万平方米级集中式大型租赁社区。项目位于长三角 G60 科创走廊核心区域，户型覆盖一室、一室一厅到两室、三室两厅，满足单身产业人才、职场双人家庭及多子女家庭等全周期租住需求。
经营数据方面，该项目于 2021 年 11 月投入运营，已进入成熟稳定运营阶段。2025 年度项目实现营业收入 7566.52 万元，经营性净现金流 5824.89 万元，截至 2026 年 3 月末出租率达 91.53%。
业内人士表示，国泰海通中建租赁住房 REIT 的成功上市，是央企盘活存量不动产资产、拓宽保障性租赁住房融资渠道的重要举措，也是上交所公募 REITs 市场扩容提质、服务上海 " 五个新城 " 建设和长三角人才安居的重要实践。未来，随着中建集团资产整合与扩募进程的推进，该项目有望持续发挥 REITs 上市平台长期战略价值，为公募 REITs 服务住房保障体系高质量发展注入新动能。
沪市商业不动产 REITs 上市后首份季报出炉
沪市首批四单商业不动产 REITs 于 6 月 18 日集中上市，三季报成为其上市后首个完整季度的业绩检验。从披露数据看，各项目核心运营指标稳健，部分项目超出招募说明书预期。其中，底层资产出租率普遍保持 95% 以上，租金收缴率接近 100%，年化现金流分派率整体处于较高水平。
具体来看，汇添富上海地产商业 REIT 持有鼎保大厦、鼎博大厦两处办公楼资产，三季度实现收入 4993 万元、可供分配金额 4644 万元，按季末市值计算的年化现金流分派率达 7.47%，出租率近 100%，按面积加权的剩余租期超过 6 年。
中信建投首农商业 REIT 底层资产为北京昌平天通苑核心商圈的龙德广场，已稳定运营超过 18 年。三季度实现收入 6182 万元、可供分配金额 4291 万元，年化现金流分派率 6.68%，高于招募说明书预测的 6.22%。期末出租率 96%，高于估值假设的 95%。
奥特莱斯业态两单产品期末出租率保持 100%。其中，中金唯品会商业 REIT 三季度实现收入 1.66 亿元、可供分配金额 8788 万元；国泰海通砂之船商业 REIT 底层砂之船（西安）奥特莱斯期末租金收缴率达 100%，三季度实现收入 1.09 亿元、可供分配金额 6545 万元。
三季度，各项目运营管理机构围绕暑期、七夕、中秋等消费节点精准施策。砂之船（西安）奥特莱斯三季度全场销售额约 6.76 亿元，同比增长 4.1%；客流约 356 万人次，同比增长 7.7%。中金唯品会商业 REIT 旗下郑州杉杉奥莱 " 开业十周年 " 店庆期间销售额同比增长 32%、客流同比增长 21%。
记者了解到，沪市商业不动产 REITs 正接续推进，后续上市可期。华安陆家嘴商业 REIT 基金合同已于 7 月 31 日生效，其底层资产晶耀前滩项目为地铁上盖综合体，三季度末办公部分出租率达 97%、商业零售部分出租率达 98%。华夏凯德商业 REIT 底层资产涵盖深圳来福士广场综合体与凯德广场 · 涪城购物中心，已完成网下询价并定档 11 月 3 日起发售。
