9 月 20 日，招商资管招商蛇口商业不动产 REIT、华夏华润电力燃煤发电 REIT、长城华能燃煤发电 REIT 同日获得证监会注册批复，其中后两只为市场首批燃煤发电公募 REITs。至此，9 月以来获批的首发 REITs 已经达到 8 只，今年以来达到 28 只。
数量之外，底层资产的变化更为明显。今年以来，商业零售、写字楼、酒店、市政供热、水利设施发电等资产陆续进入发行或获批阶段，9 月又首次出现燃煤发电 REITs。从早期的产业园、高速公路、仓储物流、保障性租赁住房，到近年来的数据中心、水利设施，再到商业不动产、酒店和煤电，公募 REITs 可覆盖的资产范围正在继续向外延伸。
截至 9 月 18 日，全市场已经上市 89 只公募 REITs，总市值约 2316 亿元。今年以来已发行 15 单，发行规模 455.5 亿元，同比增长 35.3%。
首批煤电 REITs 即将上线
9 月 20 日获批的 3 只产品，横跨商业不动产和燃煤发电两个领域。
其中，华夏华润电力燃煤发电 REIT 底层资产为华润焦作电厂项目，位于河南焦作，拥有两台 660MW 超超临界燃煤热电联产机组，合计装机容量 132 万千瓦。证监会批复显示，该基金合同期限 20 年，募集份额总额 7 亿份。
长城华能燃煤发电 REIT 底层资产则为华能青岛项目，作为青岛市董家口经济区唯一的大型公共热源和主力电源，项目兼具发电、供暖、供汽三项业务，收益来源多元、运营稳定、现金流可靠，是山东省新旧动能转换重点项目。核心资产包括两台 350MW 热电联产机组及配套供热设施，业务收入来自发电、供汽和供暖，基金合同期限 27 年。
9 月 21 日盘后，基金管理人发布《询价公告》，长城华能燃煤发电 REIT 成为市场首单启动询价发售的煤电 REITs。根据《询价公告》，本次发行初始发售份额 10 亿份，询价区间为 2.716 元 / 份— 3.319 元 / 份，网下询价时间为 2026 年 9 月 28 日 9:00 — 15:00。
作为能源领域标志性 REITs 探索，华能煤电 REIT 启动询价发售具有多重意义：一是将非流动的热电联产煤电资产转化为可交易的金融产品，以资本市场服务实体经济高质量发展，并通过市场化定价释放资产真实价值，服务国家能源安全、彰显煤电 " 压舱石 " 作用；
二是回笼资金可精准投向风电、光伏、储能和新一代煤电升级等领域，形成 " 存量盘活—资金回笼—清洁能源投资 " 良性循环，服务 " 双碳 " 战略；
三是填补煤电资产在公募 REITs 领域的空白，丰富公募 REITs 品类，为资本市场提供具有能源不动产特色的投资标的；
四是向市场充分展示优质煤电资产的长期投资价值与现金流稳定性，为同类存量资产盘活提供可复制的路径与标杆范例，有效提振行业信心。
煤电进入公募 REITs 后，能源类 REITs 覆盖范围进一步从风电、光伏等新能源资产向传统电源延伸。从两只煤电 REITs 披露的信息看，发电利用小时数、上网电量、煤炭采购价格以及供热、供汽收入等，均是影响项目现金流和估值的重要因素。
同日获批的招商资管招商蛇口商业 REIT，底层资产则为昆山招商花园城和深圳太子广场，覆盖零售商业和办公两类物业。
从 9 月整体情况看，除上述 3 只产品外，中金菜鸟仓储物流 REIT、中金杭州安居保障性租赁住房 REIT、广发新城吾悦商业不动产 REIT、银华粤海水务水利 REIT 于 9 月初获批，国金嘉泽新能源 REIT 随后获得批复，单月获批产品由此增至 8 只。
其中，银华粤海水务水利 REIT 又是一个新的细分品类。该基金底层资产包括广东飞来峡项目和潮州项目，是全国首单水利设施发电 REITs、首单省级水利 REITs，预计发行规模 15.83 亿元。此前国内首单水利 REITs 以水库供水收入为主，新项目的主要收入来源转向水力发电。
今年 8 月获批并于 9 月完成募集的山证晋中公投瑞阳供热 REIT，底层资产则是晋中市市政供热管网及相关设施。基金 9 月 16 日正式设立，覆盖供热收费面积超过 1200 万平方米、服务超过 14.5 万户用户。
商业不动产进入密集申报期，K11、泰华城等排队
另一条扩容主线来自商业不动产。
2025 年 12 月 31 日，证监会正式推出商业不动产 REITs 试点。到了今年 6 月 18 日，汇添富上海地产商业 REIT、中信建投首农商业 REIT、国泰海通砂之船商业 REIT、中金唯品会商业 REIT 首批 4 只产品集中上市，合计募集资金约 203 亿元，底层资产已经覆盖购物中心、商业零售和办公楼。
此后，商业不动产项目开始持续进入申报队列。
证监会行政许可进度显示，9 月以来已有 6 只首发 REITs 新申报，包括华夏中海商业不动产 REIT、国泰海通上实租赁住房 REIT、华安晶澳科技新能源 REIT、国联安泰华城商业不动产 REIT、国泰海通鹏瑞利商业不动产 REIT 以及广发新世界商业不动产 REIT。
仅最近一周，商业不动产就新增 3 单。
国联安泰华城商业不动产 REIT 于 9 月 14 日申报，底层资产为山东潍坊泰华城，商业体量约 33 万平方米，原始权益人为山东本土民营企业世纪泰华集团。该项目也是山东首个由本土民企独立打造、位于非省会地级市的单一商业资产 REITs 申报项目。
国泰海通鹏瑞利商业不动产 REIT 底层资产则指向成都鹏瑞利青羊广场，原始权益人为新加坡鹏瑞利集团旗下企业。该项目此前曾按照消费基础设施项目推进，并于今年 6 月取得国家发改委推荐，正式申报时项目类型调整为商业不动产 REITs。
9 月 17 日申报的广发新世界商业不动产 REIT 关注度更高。其底层资产为上海香港新世界大厦，包括上海 K11 购物艺术中心及 K11 ATELIER 办公楼，底层资产由香港上市公司新世界发展独资持有。9 月 21 日，新世界发展披露，NWD C-REIT 申请已获上交所出具受理通知书，预期发行规模约 38.18 亿元，新世界发展将认购至少 20% 的基金份额；证监会行政许可信息显示，该基金募集注册申请材料已于 9 月 17 日接收。
排队项目的资产形态还在继续细分。
华夏银泰百货商业 REIT 底层资产为合肥银泰中心一期、二期；华夏大悦城商业 REIT 拟装入天津大悦城；华安中电浦软商业 REIT 对应上海张江金科路地铁站上盖的汇智国际商业中心。中金开元旅业商业 REIT 则直接装入杭州、温州、嵊州三家开元名都酒店，目前已经进入反馈阶段。
酒店资产也已经走到发行端。8 月获批的华泰华住安住 REIT，底层资产包括广州天河体育中心美居酒店、全季酒店以及上海江桥万达桔子水晶酒店，是深交所首单酒店型商业不动产 REIT，产品将于 9 月 23 日进行网下询价。
资产类型越来越多，审核关注点也开始更多落到资产运营和现金流本身。
商业不动产项目中，交易所对于出租率、租金增长、租约期限、租户集中度以及估值参数的问询明显增加。9 月 4 日，华安中电浦软商业 REIT 收到上交所反馈，问题覆盖返租安排、重要现金流提供方、租金水平、租约续签以及资本性支出等内容；招商蛇口商业 REIT 在回复问询后，也主动下调了部分出租率、市场租金和长期增长率等假设。
煤电项目面对的则是另一套运营变量，包括煤价、电量、电价、供热收入以及机组运行年限；酒店资产更加依赖入住率、平均房价和品牌运营能力；购物中心则需要持续观察客流、出租率和租户结构。
