2026 年 7 月 6 日，上交所债券项目信息平台显示，吴兴安居织里吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划项目状态为 " 已受理 "，产品计划发行规模6.08 亿元，国金证券资产管理有限公司出任计划管理人。
本次专项计划原始权益人为湖州安誉创业投资集团有限公司，工商股权信息显示，安誉创投是吴兴安居集团 100% 全资设立的投融资平台，2025 年 11 月完成股权划转，注册资本 3 亿元，主要承接集团旗下商业物业运营、存量资产盘活与资本市场运作业务。
作为湖州市吴兴区国有资本监督管理服务中心全额出资设立的国有独资企业，吴兴安居集团 2023 年 5 月正式更名组建，注册资本 5 亿元，下设 9 家一级子公司，搭建起投资开发、工程建设、存量资产运营一体化城市综合开发体系。企业长期聚焦保障性住房开发、城市更新、国有存量资产运营三大业务，打通 " 投资 - 建设 - 运营 - 服务 " 全产业链，是吴兴区落实民生安居、老城迭代更新的核心国资载体。
依托自有住宅开发板块，集团此前落地祥新忆境府住房 " 以旧换新 " 专项活动，面向织里童装商户、本地居民提供旧房置换新房一站式服务，形成住宅开发与商业资产运营双向联动的业务布局。本次织里吾悦广场 ABS 落地，也成为集团打通商业资产资本变现渠道、反哺民生住宅业务的关键抓手。
织里吾悦：国资持有、新城运营
本次 ABS 底层资产织里吾悦广场坐落于 " 国际童装之都 " 织里镇核心区位，整体为约 70 万方旗舰城市综合体，其中仅约 9 万方自持购物中心纳入本次证券化底层资产，星级酒店、主题步行街、配套住宅不在入池范围。
依托本地童装产业底色，商场业态深度贴合区域客群需求，差异化经营优势显著。场内布局连锁品牌餐饮、儿童主题街区、本土童装旗舰店、国际运动潮流门店，同时配套休闲娱乐、电竞竞技馆，是织里唯一覆盖全品类消费需求的市级一站式购物中心。
织里童装产业为商场提供稳定客流支撑：全镇集聚 1.4 万余家童装经营主体、30 万产业从业人员，年产童装超 20 亿件，占据全国童装市场三分之二份额；2025 年全镇童装整体交易额突破 800 亿元，线上电商交易规模 200 亿元，海量商户、产业工人与常住居民构成持续增长的消费群体，为自持购物中心租金、物业费带来长期稳定收益，完全匹配持有型不动产 ABS 对底层资产现金流稳定性的硬性发行要求。
根据公开资料梳理，织里吾悦广场形成清晰的" 国资持有、新城运营 " 轻重分离模式。项目早期由金成控股拿地开发，2019 年引入新城控股轻资产合作：新城输出 " 吾悦广场 " 品牌授权，旗下商管团队全程负责商场招商、业态调整与日常物业管理；后续吴兴区国资完成核心自持购物中心完整股权收购，9 万方购物中心物业产权全部划入湖州安誉创投名下。
简言之，新城仅输出品牌与运营管理服务，不持有底层自持购物中心物业资产，产权完全归属吴兴区国资平台，这也是本次项目和新城自有吾悦广场证券化产品最核心的区分点。2021 年商场开业至今，童装、亲子类特色业态出租率常年保持高位，经营韧性突出。
两种 REITs 路径形成鲜明对照
本次项目管理人国金证券资管，同时也是新城控股吾悦广场系列机构间 REITs 的操盘机构。两套同属持有型不动产 ABS 的吾悦资产证券化项目，底层资产持有模式、融资诉求完全割裂，清晰呈现民营房企与地方国资两类差异化存量盘活路线。
市场所称持有型不动产 ABS，行业统一归类为机构间 REITs，是衔接成熟商业资产与公募 REITs 的孵化类标准化产品。产品兑付仅依托物业自身租金现金流，剥离企业主体信用风险，发行门槛、资金用途约束相较公募 REITs 更为灵活，近几年成为盘活商业存量资产的主流工具。
新城控股是民营房企布局该赛道的先行者，2025 年 11 月以上海青浦吾悦广场为底层资产，发行全国首单消费类上市民企机构间 REIT，初始发行规模 6.16 亿元；2026 年 6 月 30 日该产品完成首轮扩募，实际落地发行 14.39 亿元，扩募申报上限 21.46 亿元，扩募后产品总规模达 32.10 亿元，新增天津津南、江苏如皋两座常年满租的成熟吾悦广场。产品设置持续扩募机制，预留底层资产平移申报公募 REITs 的转化通道。
为搭建完整商业资产 " 投融管退 " 闭环，新城同步打造 " 机构间 REITs+ 公募 REITs" 双平台体系。其公募 REITs 项目《广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金》2026 年 2 月向上交所递交申报材料，3 月 6 日获受理，底层资产为常州天宁、南通启东两座成熟吾悦广场，评估总值 21.43 亿元，计划募资 16.25 亿元。3 月 25 日项目更新为 " 已反馈 " 状态，交易所针对原始权益人资质、关联交易、资产负债率、租金可持续性等多轮问询，企业持续补充答复材料。新城管理层此前对外透露，目标在 2026 年三季度完成公募 REITs 上市发行。
两类产品门槛、监管要求差异明显：机构间 REITs 仅面向保险、理财等专业机构，资金用途限制宽松；公募 REITs 面向全市场投资者，审核标准严苛，强制每年分配 90% 以上可分配收益，是商业资产公开上市退出的渠道。
从融资逻辑来看，新城自有吾悦机构间 REITs 与吴兴安居的机构间 REITs 存在本质区别。新城系产品物业、品牌、运营均归上市公司，募集资金用于化解房企存量债务、拓展全国商业布局；织里吾悦自持购物中心产权归属地方国资，新城仅负责运营，本次 6.08 亿元募集资金将按照国资监管与湖州城市更新政策要求，优先投向吴兴区保障性住房、城市更新等民生主业，资金不得用于商品住宅储备、新增商业开发等受限领域，是地方国资盘活资产反哺民生的典型案例。
盘活存量，赋能区域民生建设
落地这笔持有型不动产 ABS，对吴兴安居集团具备清晰务实的经营价值。借助资产证券化工具，企业可将未来二十余年稳定租金现金流提前变现，缓解商业重资产长期占用自有资金的压力；同时降低对银行开发贷的单一依赖，优化集团负债结构、压降综合融资成本，提升国有不动产周转效率，回笼资金持续投入本地保障房、旧城改造项目，形成" 存量变现、增量民生投资 " 的良性循环。
按照上交所常规审核节奏，项目当前处于已受理阶段，后续将开展多轮问询、材料补充，全部审核完成后启动簿记与正式发行。
2026 年 6 月，浙江省首支 60 亿元国有存量资产盘活基金落地，官方将 REITs 列为国有存量资产市场化标准化退出渠道之一，统筹盘活全省各类国有经营性资产；湖州市 2026 年出台高质量发展配套政策，明确鼓励区县国资平台合规盘活自持经营性物业，依托 REITs、ABS 拓宽城市更新、保障性安居工程市场化融资渠道，吴兴安居本次织里吾悦广场 ABS，正是省市两级存量资产盘活政策协同落地的微观实践样本。
放眼行业，民营房企、地方国资依托吾悦商业物业同步推进证券化，清晰呈现市场分化特征：民营房企借自有商业资产缓解流动性、转型资产管理；地方国资盘活城市核心商业资产，资金定向用于民生配套。伴随存量盘活政策持续落地，机构间 REITs 市场扩容提速，国资、民营商业运营商也将持续探索差异化资产证券化模式。
