数据显示，2026 年 4 月，中证 REITs 全收益指数月初反弹至 1030 点后震荡回落，最终收于 1011 点，基本回吐月内涨幅；周度成交额先升后降，4 月 20 日至 26 日单周成交额和周度换手率均为 2026 年 2 月以来新高。但拉长时间轴来看，4 月整体交投氛围仍处于 2025 年初以来的较低位置。全月来看，79 只已上市 REITs 中，仅 23 只月线收涨、55 只收跌，1 只月线收平。
供给端方面，首批 4 只商业不动产 REITs 于 4 月 24 日集中获批，预计合计募资规模约 145.18 亿元，业内人士表示，供给扩容预期成为影响后市走向的核心变量。
4 月交投活跃度低位徘徊，水利项目大涨 7.5%
从月度整体走势来看，4 月份 REITs 市场交投氛围依然偏弱，即便在 4 月 20 日至 26 日单周成交额达到 32.80 亿元，周度换手率 0.52%，创 2026 年 2 月以来新高，但依然处于 2025 年初以来的低位。
申万宏源相关研报指出，中证 REITs 全收益走势先扬后抑，下半月受 Q1 季报权重板块产业园业绩不及预期、商业不动产审核进度加快以及 5 月大规模解禁预期扰动，资金面趋于谨慎。4 月大宗交易累计成交 31 亿元，总量环比微降但仍处近半年高位，平均折价率 0.45%，折价幅度环比有所扩大，反映出大资金在季报窗口期的调仓需求较为旺盛，但整体承接力度有限。
从估值角度来看，申万宏源数据显示，4 月末产权类 REITs 派息率为 4.68%，经营权类为 8.58%，均较 3 月底提升。产权类 REITs 相对国债、中证红利的息差分别走阔 0.1 和 0.22 个百分点，派息率已较红利股息率溢价 0.22 个百分点。
随着已上市 REITs 一季报的披露，市场对业绩的差异化定价也逐步展开。华西证券在对一季报点评中分析称，多条高速公路通行费收入同比大幅增长，业绩亮眼带来分派提升；数据中心、消费、租赁住房板块可供分配金额整体稳定，韧性较好，部分项目经营稳中有升带来可供分配大幅增长；而产业园区和能源设施板块多只 REITs 可供分配金额下滑明显，主要受经营承压影响，短期内仍需谨慎。
华源证券在研报中指出，分板块来看，不同资产类型在 4 月的表现出现显著分化：数据中心和水利项目表现较好，平均涨幅分别为 1.2% 和 7.5%；而园区板块全月下跌 2.9%，生态环保下跌 2.8%，两者跌幅居前。交通、市政、仓储物流、保租房、能源、消费等板块平均涨跌幅在 -0.5% 至 -1.9% 之间。
从涨跌项目数量来看，数据中心、水利项目均收涨，其中数据中心板块南方万国数据中心 REIT 涨幅为 1.36%，南方润泽科技数据中心 REIT 涨幅为 1.13%，水利板块银华绍兴原水水利 REIT 月内涨幅为 7.54%；其余类型下跌项目数量占比均过半，其中园区、交通类 REITs 项目下跌数量占比均达 75% 及以上。
商业不动产 REITs 集中获批，供给预期成为重要因素
在存量博弈的背景下，供给端迎来关键节点。4 月 23 日，首批 4 只商业不动产 REITs 正式获得证监会批复，分别为中金唯品会 REIT、中信建投首农食品集团 REIT、汇添富上海地产 REIT 和国泰海通砂之船 REIT，预计合计募资规模约 145.18 亿元，底层资产涵盖奥特莱斯、购物中心和办公楼等业态，4 只产品的预测现金流分派率区间为 4.75% 至 6.22%。
华源证券表示，中信建投首农食品集团商业不动产 REIT、广发新城吾悦 REIT 未来两年的预测分派率相对较高，短期来看项目收益或具有较厚的安全垫；国泰海通砂之船 REIT 联营 / 抽成收入占比在 70% 以上，或在消费复苏周期中具备更强的业绩弹性。对于写字楼 / 城市综合体业态而言，汇添富上海地产商业不动产 REIT 或为抵御宏观经济周期波动的稳健选择。
首批商业不动产 REITs 落地后，供给端继续加速推进。证监会官网显示，4 月 28 日，华夏华润置地商业不动产 REIT 和中金开元旅业商业不动产 REIT 先后申报，其中华润置地项目底层资产为成都万象城，开元旅业项目进一步拓展到酒店类商业不动产领域。5 月 6 日，红土创新茂业商业不动产 REIT 获受理，募集规模约 11 亿元，2026 年、2027 年预计净现金流分派率分别为 5.3% 和 6.0%。
据媒体报道，瑞思研究院院长朱元伟表示，首批项目普遍在问询反馈后主动下调估值 3% 至 5%，这主要来自对经营参数采取更保守的假设，并配合更低的折现率以反映低息环境的市场趋势，监管层的审慎导向既为投资者让利，也为二级市场预留了安全边际，同时为后续申报项目确立了参照标准。
