文 | 融中财经
2025 年 7 月的一个午后，北京，泰禾集团创始人黄其森再次被有关部门带走。这已经不是他第一次被留置，但这一次的调查，却牵出了辽宁盛京银行与泰禾之间一笔早在 2019 年就埋下的贷款纠纷。
在外界看来，这更像是一个迟到的落幕。2022 年，黄其森首次被留置，但几个月后就被放出，似乎只是虚惊一场；2023 年，泰禾已从资本市场退场，宣告闽系地产残存的旗帜倒下，个人与企业的命运纠缠至此已无转圜余地。如今，随着金融案件的追索推进，故事的尾声仍在拉长。
二十年来，闽系地产曾是中国楼市最具野心的地方派系之一。它们以敢闯敢拼著称，依靠民间资本与高杠杆扩张，在房地产的黄金时代攻城略地，留下无数辉煌的项目与故事。然而，当周期翻转、金融收紧，昔日的豪赌者几乎全军覆没。
黄其森的再度留置，不仅是个人命运的沉浮，更像是为闽系地产的历史写下了最后的注脚。
闽系房企：狂飙突进的地方军团
在中国房地产的黄金二十年里，闽系房企曾是一股不容忽视的力量。它们来自东南一隅，却在全国攻城略地，一度占据房企二十强的近三分之一席位。世茂、泰禾、正荣、阳光城、融信、建发——这些名字的背后，是福建特有的商业文化与资本基因。
" 爱拼才会赢 " 不仅是一句口号，更是闽商骨血里的逻辑。与粤系的稳健、京系的资源不同，闽系的路线是极致的杠杆与冒险。它们普遍起步于 2000 年前后，赶上城镇化与房改浪潮。而福建活跃的民间资本，则为它们提供了天然的 " 融资土壤 "。这里的企业家早已习惯于通过同乡、宗族、商会筹资——一个电话，数千万甚至上亿的过桥资金即可到位。这种灵活的资金调度能力，让他们在土地市场上频频抢占先机。
真正让闽系房企鹤立鸡群的，是对资本市场的激进利用。2010 年前后，当多数房企仍依赖银行贷款时，它们已经大规模引入信托与影子银行；2015 年之后，更成为海外发债的主力，动辄发行 10% 以上利率的美元债。到 2018 年，闽系房企平均负债率高达 85%，远超行业平均水平。高杠杆、高周转，构成了它们的运转密码：拿更多的地，卖得更快，再将资金投入下一个项目。房价上涨周期里，这是一台近乎完美的增长机器。
2016-2018 年，是它们的高光时刻。泰禾冲上千亿，正荣、阳光城紧随其后，融信、建发亦在狂奔。几乎所有闽系房企都喊出过 " 三年翻番 "" 五年三千亿 " 的口号，仿佛增长可以无限复制。然而，这种模式的本质，是在钢丝上疾跑：它需要融资宽松、房价上涨、销售畅通三大条件同时成立。2018 年的去杠杆、2020 年的 " 三道红线 "，以及疫情导致的销售停滞，让支撑它们的三根支柱依次崩塌。
从那一刻起，闽系房企的命运便急转直下。泰禾、阳光城相继退市，正荣创始人被采取强制措施，世茂深陷 800 亿境外债务重组泥潭，福晟被世茂接管后实控人 " 下落不明 "。辉煌如潮水般退去，裸泳者悉数现形。闽系房企曾经信奉的 " 高杠杆、高周转、高收益 " 模式——要么做到最大，要么死在路上——最终成了他们集体覆灭的注脚。
在所有闽系企业中，泰禾的故事最具象征意义。创始人黄其森，以激进著称，用二十年时间将泰禾推至千亿规模，又在短短三年内看着它轰然倒下。2025 年 7 月，当他再度被有关部门带走时，既是个人悲剧，也是闽系模式彻底谢幕的尾声。当然，较为稳健的如建发等国企，仍然代表闵系房企最后的倔强。
闽系房企的沉浮，不只是区域企业的兴衰，更折射出中国房地产二十年的底色：在高杠杆与高增长的幻象下，冒险者能够迅速登顶，但也注定在周期逆转中最先坠落。
泰禾兴衰：" 院子系 " 的成败
1996 年，黄其森辞去福建省建行的职位，在福州创立泰禾。12 年的银行生涯让他具备了两个关键优势：一是对金融杠杆和融资工具的熟稔，二是对房地产运作模式的深度理解。他明白，这个行业的暴利来自 " 资金 + 土地 " 的加速循环。泰禾起步于本地施工业务，但在 2000 年前后福州楼市启动后迅速转向开发。几个成功的本地项目为黄其森积累了原始资本，也点燃了更大的野心。
真正让泰禾进入公众视野的是 2003 年北京通州的试水。彼时的通州尚属远郊，拿地者寥寥，但黄其森判断：随着北京东扩，这里必然升值。更重要的是，他选择了差异化的产品——以传统文化为核心的院落别墅。最初项目因高定价滞销，公司内部一度主张降价清盘，但黄其森选择反向操作：坚持高端定位，并亲自参与设计。他将福州 " 三坊七巷 " 的肌理与北京四合院的格局融合，提出 " 三进门第、三重院落 " 的理念。2012 年，项目以 " 中国院子 " 之名重推，售价最高达 3 亿元，创下北京豪宅纪录。原本的烫手山芋，摇身一变成为顶级富豪争相购买的稀缺资源。
" 中国院子 " 的成功不仅让泰禾一战成名，更确立了 " 院子系 " 在中国豪宅市场的独特地位。黄其森由此提出 " 文化筑居中国 " 的品牌战略：富人住过洋房、别墅，但最终追求的仍是根植于传统的文化认同。基于这一洞察，泰禾将中式元素系统化融入产品：从建筑形制到园林景观，从室内陈设到社区配套，处处彰显中式美学。甚至设立 " 泰禾文化研究院 "，研究传统建筑与生活方式，为产品背书。这在当时确实是独树一帜的赛道。
2013 — 2017 年，泰禾迎来巅峰。凭借 " 院子系 " 的全国复制，公司实现从区域房企到千亿房企的跨越。其打法是 " 一城一院 "：每进入一座城市，就结合当地文化创新产品。苏州注入江南园林，成都融入川西民居，福州强调闽派元素。结果是 " 到一城，成一标杆 "。2017 年泰禾销售额突破千亿，2018 年达 1300 亿，稳居全国前 20。黄其森频繁登台论坛，成为 " 文化地产 " 的代言人。
然而，文化叙事的光鲜背后，是财务结构的致命隐患。首先，院子系本质上是 " 慢周转 " 产品——高单价、周期长，资金沉淀严重。其次，泰禾的扩张严重依赖短期高息融资：信托、资管、美元债，利率动辄超过 10%。这种 " 长周期产品 + 短周期资金 " 的错配，使得泰禾资金链长期绷紧。2017 年底，公司负债规模已超 1500 亿。高管曾形容：" 我们像在高速路上换轮胎，任何闪失都可能车毁人亡。"
在行业高速扩张期，这种模式尚能维系，因为销售回款可以覆盖债务滚动。但自 2018 年金融去杠杆启动，2020 年 " 三道红线 " 压顶，加之疫情导致的销售停滞，泰禾的链条迅速断裂。资金枯竭，项目停工，债务违约接踵而至。昔日的 " 文化地产 " 样板，顷刻之间坠落。
泰禾的兴衰并非孤例，而是闽系房企集体路径的缩影。表面上，它以文化赋能产品，构建差异化竞争力；但骨子里，它依旧遵循闽系 " 高杠杆 + 高冒险 " 的逻辑。所谓 " 文化地产 "，终究未能抵消财务逻辑的残酷：当融资环境和市场预期发生逆转，再华丽的叙事也无法拯救资金链的崩塌。
地产与银行——共生盛宴，连带坠落
黄其森这次被留置，据说是与盛京银行多年前一笔不清不楚的贷款有关。
在中国房地产的黄金二十年，没有哪个行业像地产与银行这样紧密捆绑。开发商渴求资金，银行渴求贷款资产，双方一拍即合，构建出庞大的共生网络。房企依赖高杠杆完成 " 拿地—开发—销售—再拿地 " 的循环；银行借此扩张信贷规模与利润。地产成了银行最优质的抵押物，银行成了地产最稳定的输血机。
人事流动最能说明这种绑定关系。恒大请中信系夏海钧，万科挖建行祝九胜。银行高管带来的不仅是管理能力，更是融资通道与信用背书。业内甚至直言：" 挖一个银行高管，就等于修了一条融资高速路。" 闽系房企在这方面尤为激进。泰禾高层中，诸多银行背景者占据核心位置；黄其森本人 12 年的建行经历，使其能调动招行、建行、盛京银行等数十家金融机构的授信。巅峰时期，泰禾融资渠道超过 50 个，几乎覆盖所有银行和非银机构。
其中，盛京银行与泰禾的关系最具代表性。2015 年前后，盛京急于做大资产规模，大举投放地产贷款，泰禾成为战略客户。除了传统开发贷，双方合作还涉及并购贷款、债券承销、结构化融资。盛京在风控上网开一面，给予泰禾数十亿额度。实际上，盛京不止押注泰禾——其与恒大的纠葛更为复杂，通过表内贷款、理财资金、通道业务等多种方式，累计涉及资金超百亿。这种激进扩张为日后埋下巨大隐患。
2020 年 7 月，泰禾未能兑付一笔中票本息，金融网络瞬间崩塌。这场违约不仅击碎市场信心，也引发多米诺效应：银行抽贷、供应商追债、工地停工。为了自救，泰禾一度迎来 " 白衣骑士 " ——万科宣布计划有条件入股，郁亮亲自带队尽调。市场一度期待，若万科出手，泰禾或许还有翻盘机会。
然而，尽调揭开了深层真相。万科发现，泰禾的债务远超披露：除了银行、债券、信托，还有大量民间借贷与隐性担保。同一块土地多重抵押、同一笔应收多次质押，资金流向盘根错节，甚至可能触碰法律红线。
万科最终放弃入股，泰禾彻底失去最后的救命稻草。随后的几个月里，泰禾债务危机全面爆发，项目大面积停工，核心资产被迫出售或被查封。2021 年初，泰禾实质性破产，黄其森的地产帝国轰然倒塌。
这场剧变揭示了地产与银行关系的本质：在上升期，银行为追逐规模和利润，选择性忽视风控；房企则不断突破合规边界，套取融资。双方相互纵容，形成共同冒险的繁荣假象。一旦周期反转，原本的共生关系瞬间转为连带危机。
盛京银行的命运便是注脚。因过度押注地产，其不良率从 2019 年年报显示的 2% 飙升至 2021 年的 5% 以上。2021 年恒大危机全面爆发时，盛京是受冲击最严重的城商行之一——恒大造成的窟窿远超泰禾的 40 亿坏账，直接导致盛京被监管勒令重组，引入战略投资者。而与泰禾的贷款纠纷至今仍在诉讼中，涉及本金及利息超过 40 亿元。
地产与银行的坠落重塑了金融生态。银行全面收缩地产信贷，监管层针对房企设置 " 三道红线 "，针对银行设置房地产贷款集中度 " 两道红线 "，严控资金过度流向房企。房企则被迫从 " 外部融资驱动 " 转向 " 内部现金流为王 "。闽系房企的沉沦，不仅是一群企业家的败局，更是房地产—金融循环模式走向尽头的标志。
结语
2025 年 7 月，黄其森再度被带走调查，其创立的泰禾集团早已跌落神坛，仅留下烂尾楼盘、维权业主与巨额债务。他从 1996 年创业至 2020 年债务违约，24 年间走完了从千亿巨头到几乎归零的完整周期，其个人命运也成为闽系房企兴衰的缩影。
黄其森的成功依托于房地产黄金时代、闽商敢拼的文化基因及金融宽松的支持；而败局则源于过度杠杆、低估风险与误判周期。闽系房企集体陨落，折射出行业 " 高杠杆、高周转、高负债 " 模式的根本缺陷。该模式在上涨期创造奇迹，却在 " 房住不炒 "" 三道红线 " 等政策收紧后迅速反噬。
更深层问题在于房地产与金融的深度绑定衍生出系统性风险。银行放松风控、房企盲目扩张，共同推高泡沫，最终双双陷落。如今行业正经历从增量到存量、金融驱动到产品驱动的深刻转型。能适应者生存，固守旧模式者终被淘汰。
黄其森与泰禾已成为历史，但其教训——关于野心与理性、创新与风险、企业家精神与投机之间的界限——仍值得深思。闽系地产的落幕不是一个终点，而是中国房地产走向新时代的开始。
