中国房价的逻辑和背后的数据

华尔街见闻 03-20

本文作者肖明智,香港上市地产公司战略研究总监,华尔街见闻专栏作家。关注作者更多文章可点击作者头像关注。本文为作者个人观点,不代表其所在机构以及华尔街见闻的立场。

楔子

相信前言背景不用赘述,高房价的热浪推升了许多有产者的身家,个人资产从十万级到百万级、千万级直至数亿,同时也焚灭了城市寻梦者卑微的梦想,逃离北上广已经成为一波小众人群的选择,虽然依然有无数的人前仆后继的北漂、海飘。

房价地图

首先我们来感受一下各地的房价,数据选用二手房房价数据,来源于 " 房天下 "。

北京:中心区域均价超过 10 万一平方,平均都这么高了,相信超过 20 万一平方的房子遍地都是,通州到近 5 万。

上海:中心区域均价超过 8 万平方以上,外围 5 万以上,据说崇明岛也到了 3 万。上海的区域之间价差很大,拉低了如黄埔、卢湾、静安的均价,实际上印象中会更高。

当年最出名的汤臣一品,这些年价格上涨 " 很不给力 "。2012 年至今上海各处的楼盘价格没有翻倍很少,但汤臣上涨不到 20%,说明房价还是有顶的,到一个价格区间,就会涨不动。

深圳之前房价在北京上海面前十分不起眼,经过 2015 年 -2016 年的大涨,已经勉强对得起一线城市的身份。笔者所租的楼盘,据说 2003 年的时候仅 3000 元每平方,现在已经到了 8 万以上。

南京和杭州靠近上海,自然也不甘落后,中心区域均价超过 3 万,高过 5 万一平方的房子也随处可见。

武汉是九省通衢,中心区域均价超过 2 万,近郊也有 8000 以下的房价,对比一线城市,瞬间感觉可以买很多套房了。

成都、重庆、长沙放在一起,三个地方的人有一个共性,就是会享受生活,提起火锅、麻将、夜生活,就一定能和当地人聊到一块。

既然会生活,这里的人是不太愿意过紧巴巴的日子买房炒房的,当然也得感谢当地的政府,保障了住房用地的充分供给,这三个城市的房价和一线城市比,简直就是白菜价了。

房价上涨的驱动因素以及未来判断

收入驱动

1991 年至 2015 年,全国城镇居民人均可支配收入增长了 17 倍,全国商品房的平均售价上涨了 7 倍。收入一直在涨,住房兼具商品和投资属性,其价格自然而然就会上涨。

从全国来看,住房价格是滞后于居民收入增长的。在三四线城市,住房价格基本上是土地成本加建安成本加上一点点开发商利润,居民购房的实际压力在不断减小。在一二线城市,由于经济社会发展,人的流动性增强,其需求不仅来自于城市本身居民,也来自全国收入相对较高的群体,随着收入差距和流动性的增强,一二线城市房价与三四线逐渐拉开差距。

过去几年,一线城市房价从 2 万多涨到 4 万,三线城市则在 6000-7000 元纹丝不动。对于未来,趋势将延续,一线城市房价看收入增长,三四线城市看 CPI(物价增长),两者差距会越来越大。(今年年初这轮三四线房价上涨个人并不看好能够持续多久)

货币驱动

货币放水是一个老生常谈的话题,那就放一张老图上来,过去几十年,中国货币供应量的增长确实高于名义 GDP 的增长,其中有商品货币化的原因,有增长阶段的原因,但大量超过实体经济需求的货币,还是会部分流到资产层面。

通过计算城镇人口、人均住房面积、平均价格等因素,估算了一下中国城镇居民住房总价值,得到一张很有意思的图,中国城镇居民住房总价值与广义货币供应量(M2)基本重合!

货币与房价,相互决定,相爱相杀,谁决定谁是一个迷,但货币对房价的影响,是无法忽视的。

对于未来,M2 的增长目标是 12%,依然高于 9% 左右的名义 GDP 增长。基于城镇居民住房总面积每年 4% 的上涨,如果政府不调低 M2 增长,那么中国房价每年再涨 8%,一线城市每年两位数以上的上涨,完全有可能。

什么,你说那就比纽约东京还贵了?考虑一下人民币大幅贬值呢?用美元计价确实会有顶,人民币计价怎么会有顶?

供求驱动

2000 年至 2016 年,中国有 3.3 亿人进城,带来了 117 亿平方米的商品住宅需求,同时,城镇人口人均居住面积从 20 平方上升至 35 平方,带来了 116 亿平方米的商品住宅需求,剔除掉重复部分,新增需求约为 184 亿平方米,年均 11 亿平方米。2000-2016 年商品住宅实际每年成交均值为 7 亿平方米。这里面的差距,大多被非商品住宅补充,也反映了居民住商品住宅的需求没有得到满足。

从趋势来看,在 2011 年前供需矛盾持续存在,商品住宅销售面积和竣工面积(实际可供居住)都远低于真实需求。在 2012 年以后,商品住宅的销售面积开始高于真实需求,但竣工面积依然低于真实需求,供需矛盾依然存在,但可以看到不久的将来会得到缓解。

分城市看,城市的人口和经济增长与房价增长存在一定的相关性,比如深圳,人口经济表现最好,在房价涨幅上也同样最为突出,而像东北、西北的部分城市人口经济表现不佳,同样存在房价低迷的情况。

下图中城市点位分散的原因还包括各城市土地供应,和以往涨幅等因素。但总体来看,通过预测一个城市的人口和经济发展,还是可以得到城市的房价未来趋势。

总体而言,从供求关系看,中国房价上涨的速度将会放缓,房价分化跟随城市发展的分化,预计都市圈城市依然表现较好。

总结

从收入驱动看,一线城市房价看收入增长,三四线城市看 CPI(物价增长),两者差距会越来越大。

从货币驱动看,如果政府不调低 M2 增长,那么中国房价每年再涨 8%,一线城市每年两位数以上的上涨,完全有可能,当然,附带后果一定是人民币贬值。

从供求关系看,中国房价上涨的速度将会放缓,房价分化跟随城市发展的分化,预计都市圈城市依然表现较好。

以上三种因素相互交织,归根结底的因素依然是中国的经济增长,只要 5% 以上的增速能够延续,房价易涨难跌。

相关标签: 房价 数据 中国 逻辑 背后

华尔街见闻
原网页已经由 ZAKER 转码排版 查看原文
最新评论
分享 返回顶部